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      樓市大時代徹底結束

      發布日期:2022-3-7
      樓市大時代徹底結束

       

      此篇為舊文重寫重發,上一篇《樓市卒于2022》被全網刪,我們重新來過。

       

      這篇稿子一定會被很多人吐槽:“你們不是說樓市今年有行情嗎?怎么大時代又結束了”“到底是看多,還是看空?”

       

      一定會有人這樣想,也沒錯,只不過是視角的不同。

       

      這就是,你是站在房地產20年的大周期去看,還是站在眼下去看未來的半年或一年。結論必然是不同的。

       

      這就是周金濤說的大周期中嵌著小周期的內涵。

       

      梳理中國房地產20年的發展史,你會發現這部歷史有三個主要參與者,分別是:

       

      加足杠桿的開發商、賣地創收的地方政府、投資暴富的買房者。

       

      這三者相互烘托,演了一出長達20多年的螺旋上升游戲。并最終以最具代表性的開發商恒大的轟然隕落,宣告失敗。

       

      在2021年7月開始的一場長達半年、并綿延至今的震蕩與危機背后,是決策者嚴厲去杠桿的龐大決心,和對產業轉型的宏大夢想。

       

      這一切,皆是因為中國正處在一個十字路口:

       

      向左走,是路徑依賴的舊有經濟模型,走起來會很輕松,但前途終將萬劫不復;

       

      向右走,則是產業升級和轉型,爬上更高的山坡,走起來會艱難,但終將贏得這個世界。

       

      很顯然,中國選擇是向右走的路線,用去房地產化的陣痛,從而試圖避免一場更大的危機。

       

      此刻,我們回顧歷史,是為了能知其然,又能知其所以然。

       

      關于未來的一切,都埋在歷史的伏線里。

       

      1

      黃金時代

       

      1998到2018,這20年是中國房地產的黃金時代。

       

      如今復盤,大概有三個關鍵節點,分別是1998年、2008年、2015年。

       

      這每一個節點,都有一個大推力的火箭發動機,讓中國樓市一飛沖天,沖向一個又一個高潮。

       

      1998年

       

      1998年最大的經濟事件,是亞洲金融危機。

       

      在金融風暴最肆虐的時刻,我們選擇了人民幣堅持不貶值,這導致外貿迅速下滑,連續多年以兩位數增長的中國經濟,突然降速到8.8%。這時,中國就急需一個新引擎來提振經濟。

       

      恰好,剛剛接任總理職務不久的朱镕基找到了這個引擎,這就是房地產。

       

      在朱镕基看來,拉動內需最好的方法就是激活房地產市場。房地產產業鏈很長,涉及行業非常之多,建材、化工、鋼鐵等都會受益。

       

      20年后,在2022新年一開始,所有人都在提內需萎靡、投資不振;但其實在20年前,在經濟決策者看來,房地產就是拉動內需和投資的最大火車頭。

       

      幾個月后,國務院宣布福利分房年代結束,住宅商品化時代開啟。

       

      房地產市場一旦激活,立刻成為中國經濟的重要動力。

       

      香港賣樓花的模式,也就是現在我們熟知的預售制,成為最主要的操作模式。

       

      開發商向銀行借錢買地,拿到預售證后迅速賣房回款,接著再把錢投入買更多的地、借更多的錢,開更多的盤;

       

      地方政府也在這一過程中大舉賣地,充實財政;

       

      購房者則在不斷上漲的房價下實現資產增值。

       

      這實現了一個難得的多贏局面。

       

      就這樣狂飆了10年后,中國房地產得到了另一個機會。

       

      2008年

       

      2008年最重大的經濟事件,是美國次貸危機導致的全球金融危機。

       

      金融海嘯短時間內波及全球。中國進出口數據突然跳崖,出口增速從正常的19.2%下降到-2.2%,進口增速從15.7%下降到-17.9%。

       

      隨后,著名的大放水洶涌而至。

       

      為了提振經濟,房地產再次被強力刺激。

       

      央行宣布,貸款基準利率打7折,最低首付款調整為20%。

       

      最終,這劑猛藥使房地產迅速動了起來。

       

      2009年剛過完一季度,30個重點城市中有24個城市的住宅成交面積環比上升,有10個城市環比增幅甚至超過50%。

       

      經濟就此迅速復蘇重振!

       

      然后,就來到了2015年。

       

      2015

       

      2015年,中國開啟一輪龐大的棚改貨幣化。

       

      這是將城市中棚戶區進行拆除,給予拆遷戶現金補貼,鼓勵他們再拿這筆錢去購房。

       

      這等于是定向往房地產放水,等于是向高庫存的房地產市場添油加火,以求快速的去庫存。

       

      錢有了,大量的換房需求有了,火勢騰的一下就竄了起來。

       

      中國樓市開啟了史上最大的量價齊升時代。

       

      這一次行情,中國樓市達到了最輝煌的頂峰。

       

      誕生了很多新名詞,比如說行情輪動。在之前炒房是個小圈子內的事,大規模的炒房行徑,只存在于長三角和珠三角、北京等少數的頭部城市。

       

      但是這一次,資金如同海嘯一般,洶涌漫過所有洼地,中國200多座城市無一幸免。

       

      中國樓市也第一次形成了全國市場,大多數人是從高空俯瞰960萬平方公里的整體市場。

       

      一有風吹草動,從最東北角與朝鮮接壤的丹東,到西北角的喀什,再到千年大計的雄安新區,無不被大水漫過。

       

      詭異之處在于,投資客對這三個地方,有著同一個認知邏輯,賭下一個深圳。

       

      就是在這幾年,恒大激進的高杠桿操作,恰好遇到了宏觀政策發力,從而帶來爆炸式的膨脹。

       

      最終在宏觀政策已經大轉向時,恒大依然堅持路徑依賴,高杠桿不減,最終數年后走向了萬劫不復。

       

      1998年房改釋放了中國房地產市場化的洪荒之力,之后的20多年中,通過大規模城市化,創造了經濟高速增長的成就。

       

      這個時代,房地產為拉動國家的經濟做出了巨大貢獻。

       

      但是,也為一場巨大的危機埋下伏筆。

       

      2

      巨大危機的信號

       

      盛筵不會永遠進行下去。林黛玉說,此刻繁花似錦,但終將花枯葉敗。

       

      房地產高速發展無形中埋下三個無解難題:

       

      金融市場: 銀行的貸款給了房地產,造成制造業拿不到貸款,實體經濟虛空;

       

      住房市場:一二線城市高房價,三四線城市高庫存,供需嚴重錯配;

       

      土地市場:地方政府嚴重依賴土地財政,無力轉型;

       

      最重要的是,在這三個難題背后,都在堆積無盡的巨債,滾雪球一般,風險不斷累積。

       

      如今看來,2015年的房地產去庫存,讓整個房地產產業鏈的債務轉化成了城鎮居民住房貸款,化解了地方政府、地產商和銀行的債務壓力。

       

      但問題在于,債務是轉嫁,但并不是消除。

       

      并且在轉嫁給儲蓄之后,最終嚴重影響消費,從而嚴重制約經濟轉型。

       

      這就是這一刻,2022年初,我們看到的經濟現狀:國內需求嚴重不振。

       

      又具體表現為:需求萎縮、供給沖擊、預期轉弱。

       

      今天所有的政策指向,都在極力扭轉和糾正這種形勢。決策層用爬坡過坎來形容這種糾錯。

       

      因為前鑒并不遠,30年前發生在日本的恰恰也是這一幕。

       

      1980年代,美國和日本打貿易戰。最終,日本自愿限制出口,并簽訂廣場協議,干預外匯市場,誘導美元對日元貶值,以解決美國巨額貿易赤字問題。

       

      廣場協議后,為了應對日元升值帶來的出口壓力,日本采取寬松的貨幣政策和積極的財政政策,最終造成瘋狂的地產泡沫。

       

      繁花似錦的地產盛世,使居民儲蓄減少,背負巨額債務。最終在泡沫破裂之時,讓整個經濟陷入停滯。

       

      后來,這被全球經濟學界稱為日本失落的20年。

       

      美國經濟學家海曼·明斯基對此有精妙分析。因此,在泡沫引發的崩潰發生的剎那,被稱為明斯基時刻。

       

      在2017年,警惕明斯基時刻第一次出現在時任中國央行行長周小川的講話中,如今看來,這已經在預示地產盛筵的終結。

       

      后來,郭樹清的講話一次比一次嚴厲,一次比一次直白。

       

      2021年3月,郭樹清講了這樣一段話:

       

      上世紀以來,世界上130多次金融危機中,100多次與房地產有關。2008年次貸危機前,美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。

       

      目前,我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。

       

      可以說,房地產是現階段我國金融風險方面最大的灰犀牛。

       

      幾個月后,政府開始主動刺破泡沫。

       

      最具代表性的事件,就是放任恒大墜入深淵,市場的事情用市場去解決。

       

      開發商用大而不倒、民生危機之類的賭注去賭政府必救的期望,徹底破滅。

       

      杠桿本身并不邪惡,抓住趨勢,利用杠桿,不僅企業快速成功,而且對整個經濟也有利。

       

      邪惡的是,加杠桿過多,綁很多人上船,并對趨勢的變化不管不顧;船翻之時,又妄圖綁架他人威脅救助。

       

      也罷!這一起切終將過眼云煙,一個時代已經結束!

       

      3

       

      如今回望,如果說2015年到2017年,恒大和國家宏觀政策攜手并進,各自得到了自己想要的。

       

      那么,在2017年之后,便在岔路口徹底分手了。

       

      恒大繼續向左走,走路徑依賴的高杠桿、上市、高利息之路;

       

      而宏觀政策則一直向右,越走越堅實。

       

      最終通過三道紅線和一系列的資金端、需求端政策,將房地產徹底放血瘦身。

       

      在今天,許家印承認了2017年的戰略失誤,充滿感傷。

       

      明斯基時刻終究成為了一個人神皆懼的地獄圖,讓所有窺探到它一角的人,心顫膽寒。

       

      過去很多年,地產的監管是關上一扇門,打開一扇窗,如果經濟不好,門和窗會一下子全部打開。

       

      但現在,已經門窗緊閉了。

       

      就在最近,這個國家最具穩健精神和長久主義經營理念的開發商萬科,再一次發出了盛世危言,宣告樓市從白銀時代直接墜入黑鐵時代。

       

      宣布萬科要全面進入縮表出清階段,全面的去金融化。而一直以來,金融化正是房地產最主要的行業特征。

       

      這是必然之事,房地產行業終將不再是中國經濟的支柱產業;中國經濟終將走向先進制造業及戰略性新興產業的星辰大海。

       

      只是這需要一個很長的過程,五年,十年;高速發展用20年,去支柱化則需要漫長的10年。

       

      但無論多久,中國去房地產化的決心,無人可擋!

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